Wohnung räumen nach Todesfall: Ablauf, Rechte und Kosten 2026

1Die ersten Wochen: was zuerst kommt

Ein Todesfall bringt viele Aufgaben auf einmal. Die Wohnung muss selten sofort leer sein. Die folgende Reihenfolge hilft, nichts zu überstürzen und keine Rechte zu verlieren.

Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Zuständigkeiten und Abläufe unterscheiden sich je nach Kanton.

2Wer darf die Wohnung räumen?

Mit dem Tod gehen Rechte und Pflichten auf die Erben über, auch der Mietvertrag. Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft und entscheiden grundsätzlich gemeinsam (Art. 602 ZGB). Für die Räumung heisst das: Eine einzelne Person sollte nicht ohne Einverständnis der anderen Möbel verteilen, verkaufen oder entsorgen lassen.

• Die Erben können eine Person aus ihrem Kreis bevollmächtigen, Kündigung, Räumung und Abgabe zu erledigen.
• Hat die verstorbene Person einen Willensvollstrecker eingesetzt, verwaltet dieser den Nachlass und organisiert die Räumung.
• Auf Antrag kann die Behörde einen Erbenvertreter einsetzen, etwa wenn sich die Erben nicht einigen.

Viele Verwaltungen, Banken und Räumungsfirmen verlangen einen Nachweis, wer Erbe ist. Diese Erbbescheinigung, oft Erbschein genannt, stellt je nach Kanton eine andere Stelle aus, im Kanton Zürich etwa das Bezirksgericht. Fragen Sie bei der Wohngemeinde der verstorbenen Person nach, wo Sie sie beantragen.

3Erst klären, dann räumen: die Ausschlagungsfrist

Erben haben drei Monate Zeit, die Erbschaft auszuschlagen, etwa wenn Schulden zu erwarten sind (Art. 566 und 567 ZGB). Wer sich vorher in den Nachlass einmischt, zum Beispiel Wertgegenstände an sich nimmt oder verkauft, kann dieses Recht verlieren (Art. 571 ZGB).

Die Wohnung zu kündigen und wertlose Dinge wegzuwerfen gilt in der Regel als blosse Verwaltung. Schmuck, Bilder, Sammlungen oder ein Auto sollten Sie dagegen bis zum Entscheid nur inventarisieren und sicher aufbewahren. Ist die finanzielle Lage unklar, fragen Sie vor der Räumung bei der zuständigen Behörde am letzten Wohnsitz oder bei einer Rechtsberatung nach.

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4Dokumente und Wertsachen sichern

Bevor eine Firma die Wohnung betritt, sollten Angehörige alles Persönliche durchsehen. Erfahrungsgemäss tauchen wichtige Papiere an unerwarteten Orten auf, in Büchern, Schuhschachteln oder im Keller.

• Testament oder Erbvertrag: Wer eine letztwillige Verfügung findet, muss sie unverzüglich der zuständigen Behörde einreichen (Art. 556 ZGB)
• Ausweise, Familienbüchlein, Mietvertrag, Versicherungspolicen, Bank- und Pensionskassenunterlagen, Steuerakten
• Schlüssel für Keller, Estrich, Briefkasten, Velo, Auto und Bankschliessfach
• Bargeld, Schmuck, Uhren, Münzen, Kunst und Sammlungen
• Fotos, Briefe, Tagebücher und Erinnerungsstücke, die der Familie wichtig sind
• Computer, Handy und Datenträger mit Zugangsdaten

Fotografieren Sie jeden Raum vor der Räumung. Ein Inventar mit Fotos erleichtert die Teilung unter den Erben und schafft Klarheit, falls später Fragen auftauchen.

5Mietvertrag kündigen: Frist und Termin

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Die Erben können ihn mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, auch wenn im Vertrag längere Fristen stehen (Art. 266i OR). Bei Wohnungen beträgt die Frist drei Monate (Art. 266c OR); als Termin gelten die ortsüblichen Zügeltermine. Wer den nächsten möglichen Termin verpasst, kann sich auf dieses Sonderrecht nicht mehr berufen.

• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und grundsätzlich von allen Erben unterschrieben sein, ausser ein bevollmächtigter Erbe, ein Erbenvertreter oder ein Willensvollstrecker kündigt.
• Bis zum Vertragsende ist der Mietzins geschuldet, bezahlt aus dem Nachlass.
• Früher frei werden die Erben, wenn sie einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter vorschlagen, der den Vertrag übernehmen will (Art. 264 OR).
• Wohnt ein Ehe- oder Lebenspartner mit im Vertrag, gelten besondere Regeln; lassen Sie sich in diesem Fall beraten.

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6Was eine Räumung nach Todesfall kostet

Die Kosten setzen sich aus Räumung, Entsorgung, Endreinigung und dem weiterlaufenden Mietzins zusammen:

• Wohnungsräumung 3.5 Zimmer: CHF 1 500 – 4 000
• Haushaltsauflösung komplett, inklusive Keller und Estrich: CHF 1 500 – 6 000
• Keller- oder Estrichabteil allein: CHF 300 – 1 200
• Endreinigung 3.5 Zimmer mit Abgabegarantie: CHF 650 – 1 300

Beispiel: Eine Mieterin stirbt Mitte Mai in einer Gemeinde mit den Terminen Ende März und Ende September. Die Kündigung muss bis Ende Juni eintreffen, damit sie auf Ende September wirkt. Bei CHF 1 500 Monatsmiete laufen von Juni bis September 4 × CHF 1 500 = CHF 6 000 Mietzins auf. Dazu kommen Räumung CHF 1 500 – 4 000 und Endreinigung CHF 650 – 1 300, zusammen CHF 2 150 – 5 300. Ein Nachmieter kann die Mietkosten deutlich senken; eine Wertanrechnung brauchbarer Möbel senkt die Räumungskosten.

Die Kosten trägt der Nachlass. Schlagen alle Erben aus, wird der Nachlass amtlich liquidiert.

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7Eine Räumungsfirma beauftragen

Gerade wenn Angehörige weit weg wohnen oder die Kraft fehlt, entlastet eine Firma. Achten Sie bei der Auswahl auf:

• Besichtigung vor Ort und schriftlicher Festpreis inklusive Entsorgung
• Wertanrechnung mit Liste und Quittung, damit alle Erben nachvollziehen können, was angerechnet wurde
• Umgang mit gefundenen Dokumenten, Bargeld und persönlichen Dingen: Die Firma sollte alles an Sie übergeben, nicht entsorgen
• Weitergabe brauchbarer Möbel und Kleider an Brockenhäuser oder Hilfswerke, wenn gewünscht
• besenreine Übergabe oder Endreinigung mit Abgabegarantie
• Diskretion gegenüber Nachbarn und Haftpflichtversicherung für Schäden im Treppenhaus

8Raum für Abschied und Erinnerungen

Eine Wohnung zu räumen heisst auch, Abschied zu nehmen. Planen Sie deshalb bewusst Zeit ein, bevor die Räumung beginnt. Lassen Sie jedes Familienmitglied auswählen, was es behalten möchte, und halten Sie Wünsche schriftlich fest, damit später kein Streit entsteht. Wer sich überfordert fühlt, darf Hilfe annehmen: von Freunden, der Gemeinde, der Kirchgemeinde oder einer Firma, die den praktischen Teil übernimmt.

9Offerten für die Räumung einholen

Beschreiben Sie Zimmerzahl, Stockwerk, Lift, Keller und Estrich, besondere Gegenstände und den gewünschten Abgabetermin; Fotos erleichtern die Einschätzung. Über Offrendo beschreiben Sie die Räumung einmal; bis zu drei registrierte Räumungsfirmen aus der Region können Ihnen eine Offerte senden – kostenlos und unverbindlich, auf Wunsch zusammen mit der Endreinigung. Sie entscheiden selbst, ob die Firmen Ihre Telefonnummer sehen dürfen.

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